Website-Box CMS Login
image

  

logo_280x100

pens_Website_header

Pens-Immobilien-Produkte bzw. -Produkte

 

  Das Bauherrenmodell 

 

  Ein Bauherrenmodell ist eine Immobilieninvestition, bei welcher sich mehrere Investoren zusammenschließen mit dem Ziel,
  ein Zinshaus zu erwerben, umfassend zu sanieren und langfristig zu vermieten.

 

  Dabei können steuerliche Begünstigungen in Anspruch genommen und Förderungen genutzt werden.

  Aufgrund der Arten der Sanierung können Bauherrenmodelle wie folgt unterteilt werden:

  • Modelle, bei welchen eine Sockelsanierung durchgeführt wird
  • Modelle, bei welchen eine Totalsanierung durchgeführt wird
  • Modelle, bei welchen der Altbestand abgerissen und ein neues Objekt errichtet wird (Abbruch/Neubau).​

  Rechtlich wird unterschieden zwischen:

  • der Konstruktion als Miteigentümergemeinschaft
  • und einer KG-Konstruktion.

  Das Bauherrenmodell zeichnet sich durch seine hohen steuerlichen Abschreibungen aus. Neben den sofort abzugsfähigen Werbungskosten
  spielt die verkürzte Abschreibungsdauer von 15 statt 67 Jahren die wichtigste Rolle. Die Finanzierungszinsen können ebenfalls abgeschrieben werden.
  Wichtig ist dabei aber die Erreichung des steuerlichen Totalgewinns zu beachten. 

 

 

 

  Fragen und Antworten zum Bauherrenmodell:

  • ​Was ist ein Mietenpool?​
    Dies ist ein Zusammenschluss mehrerer Wohnungseigentümer (beim Bauherrenmodell, alle Zeichner eines Modells), welche die Mieteinnahmen in einen gemeinsamen Topf fließen lassen und aliquot der jeweiligen Anteile eine laufende Auszahlung erhalten. Dadurch verringert sich das Leerstandsrisiko für den einzelnen Wohnungseigentümer.
     
  • Wann kann ein Bauherrenmodell sinnvoll verkauft werden?
    Das Bauherrenmodell ist erst nach einer Frist von 30 Jahren, ohne einem steuerlichen Nachteil verkaufbar (Hintergrund: Die begünstigte Abschreibung). 
     
  • Was ist unter „ideellem“ Eigentum zu verstehen?
    Bei einem Bauherrenmodell müssen nicht zwingend ganze Wohnungen gekauft werden, es besteht, je nach Ausgestaltung des Modells, auch die Möglichkeit lediglich einen bestimmten Anteil am Haus, ohne direkter Wohnungszuordnung, zu erwerben. 
     
  • Kann ich ein Bauherrenmodell fremdfinanzieren und die Zinsen abschreiben?
    In einem Bauherrenmodell ist von Haus aus ein Fremdmittelanteil eingerechnet. Zu Beginn der Revitalisierung des Neubaus wird ein Bauträgerkonto eingerichtet. Dies besteht einerseits aus den eingezahlten Eigenmitteln und andererseits aus den Fremdmitteln. Die Fremdmittel werden zum Ende der Bauzeit dem einzelnen Eigentümer zugeordnet, welcher damit verfahren kann wie mit einer normalen Finanzierung. Theoretisch könnten auch die Eigenmittel fremdfinanziert werden, wovon jedoch dringend abzuraten ist, da sich dadurch die Erreichung des Totalgewinns nach hinten verschiebt und die Gefahr der Liebhaberei besteht. Durch die Zeichnung eines Bauherrenmodells wird von der Finanz automatisch angenommen, dass dieses als Einkunftsquelle dient, wodurch etwaige zurechenbare Zinsen abschreibbar sind.​

 


 

  Immobilien-Projekt: 3-Jahres-Haus

 

  Das jeweilige Zinshaus wird von einer nur eigens gegründeten Projektgesellschaft – einer ImmobilienGmbH –gekauft, an der sich der Anleger beteiligen kann.
  Der Kaufpreis ist durch ein Wertgutachten gedeckt. Die GmbH erhält alle Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung des Objekts.

  

  • Bereits vor der Einzahlung durch die Anleger besteht für die Immobilie eine verpflichtende Rückkaufsoption
    der CPI Immobilien Gruppe zum Ende der Laufzeit.
     
  • Die Anleger können sich bis zu einem Ausmaß von 89 % an der GmbH beteiligen, 11 % bleiben bei der CPI Immobilien Gruppe. Dies hat den Hintergrund, dass die CPI Immobilien Gruppe die Verwaltung und den Rückkauf der Immobilie garantiert und mit dieser Beteiligung nicht aus der GmbH entfernt werden kann. Die Investition der Anleger stellt den Eigenmittelanteil für die Finanzierung des Ankaufs und allfälliger Adaptierungsmaßnahmen dar.
     
  • Die Projekt-Gesellschaft nimmt die Finanzierung auf, und haftet auch für die Rückzahlung (keine Privathaftung der Investoren!). Die Zinsen werden aus den Mieteinnahmen bedient. Bereits vor dem Investment liegt die Finanzierungszusage einer Bank vor, welche am Ende der Laufzeit (inkl. Abwicklungszeitraum von ½ Jahr) endfällig getilgt wird. Dabei kommt ein Fixzinssatz zur Anwendung, die Forderung der Bank wird im Grundbuch sichergestellt.
     
  • Die Nebenkosten für den Liegenschaftsankauf werden von der GmbH übernommen,
    für den Investor besteht während der Laufzeit keine Nachschusspflicht.
     
  • Am Ende der Laufzeit kauft die CPI Immobilien Gruppe die Immobilie zurück. Die Projekt-GmbH deckt mit dem Verkaufserlös die Finanzierung ab, der fixierte Überschuss geht an die Investoren.

  

 

  Fragen und Antworten zum 3-Jahres-Haus

 

  • Ist die Rückkaufsoption für die CPI Immobilien Gruppe und den Anleger bindend?
    Die Option ist einseitig verpflichtend für die CPI Immobilien Gruppe. Der Anleger kann sein Investment auf Wunsch auch weiterführen.
     
  • Kann ich die Immobilie gegebenenfalls auch über das Laufzeitende hinaus behalten?
    Ja, es ist dafür lediglich eine Regelung mit den anderen beteiligten Anlegern erforderlich (betreffend der Finanzierung und der Geschäftsführung der GmbH). Der bestehende Kredit ist dann auf die gewünschte Laufzeit anzupassen, die anfallenden Zinsen können aus den laufenden Einnahmen bedient werden. Für die Abdeckung der Finanzierung ist entweder der Verkauf der Immobilie oder die laufende Tilgung über Eigenmittelzuschüsse erforderlich.  ​
     
  • Erhalte ich laufende Ausschüttungen aus meinem Investment?
    Bei der GmbH-Beteiligung fließen sämtliche Einnahmen an die Projekt-GmbH, welche damit die Zinsaufwendungen und die  Kosten für den laufenden Betrieb der Immobilie begleicht. Somit erhält der Anleger während der Laufzeit keine Ausschüttungen. Die Rendite ergibt sich dann erst bei Veräußerung des Objekts am Ende der Laufzeit.
  • Kann ich mein Investment während der Laufzeit wieder liquidieren?
    Ein Rückkauf durch die CPI Immobilien Gruppe während der Laufzeit ist nicht vorgesehen. Es besteht jedoch die Möglichkeit, die GmbH-Anteile mittels Share-Deal an einen anderen Investor zu übertragen. 
     
  • Wie bin ich mit meinem Investment sichergestellt?
    Die GmbH ist grundbücherlicher Eigentümer der Immobilie, der Anleger wird über seine Eintragung ins Firmenbuch Eigentümer der GmbH. 
     
  • Wie ist der Gewinn aus dem Verkauf der Beteiligung zu versteuern?
    Seit dem 1.1.2016 sind Veräußerungsgewinne aus Finanzvermögen (=GmbH-Anteil) mit 27,5 % endbesteuert​​​​
     

 


 

 

  Immobilien-Projekt: 10-Jahres-Haus

 

  Ein 10-Jahres-Haus ist ein Anteil an einem sanierten, vermieteten und verwalteten Zinshaus mit persönlicher Grundbuchseintragung,
  laufender Auszahlung der Mieteinnahme und einem fixierten Rückkauf nach 10 Jahren.

 

 

  Die Charakteristika eines 10-Jahres Hauses:

 

  Investment:

  • Anteiliger Kauf eines sanierten und vermieteten Zinshauses
  • Mindestinvestment € 20.000
  • Stückelung des Investments in € 5.000 Schritten
  • Laufzeit 10 Jahre
  • Kaufnebenkosten (GrESt, GbEG, RA, Notar, Barauslagen, etc.) im Kaufpreis enthalten

 

  Ertrag:

  • Miteigentümergemeinschaft (Anteilige Mieteinnahmen vom Gesamtobjekt, Mietenpool)
  • Laufende Mieteinnahme in der Höhe 3 – 3,5%
  • Mietindexierung gemäß VPI
  • Fixierter Rückkauf nach 10 Jahren zu mindestens 130% durch die CPI,
    Mehrertrag möglich wenn am freien Markt ein Käufer gefunden wird, welcher mehr bietet.
  • 5-8% p.a. Gesamtrendite inkl. Verkaufserlös der Immobilie

 

  Sicherheit:

  • Direkte Grundbucheintragung
  • Verringertes Leerstandsrisiko durch Mietenpool
  • Mietgarantie (in Höhe der Mieteinnahme lt. Prospekt) abgegeben von der CPI
  • Von Beginn weg bestehende Rückkaufsoption der CPI nach 10 Jahren
  • Vorsorgedepot lt. Bauzustandsgutachten für etwaige Reparaturen und Aufwertungen während der Laufzeit
     

  Liquidität:

  • Quartalsweise Ausschüttung der Mieterträge
  • Verkauf einzelner Anteile während der Laufzeit möglich
  • Verkauf nach 10 Jahren
     

  Finanzierung:

  • Keine Sicherstellung auf den Anteilen
  • Abtretung der Mieteinnahmen und des Verkaufserlöses möglich

 

  Steuer:

  • Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für Private und Personengesellschaften
  • entsprechend der eigenen Progression
  • Einkünfte aus Gewerbebeteiligung für Kapitalgesellschaften: Körperschaftssteuer

 

  Sonstiges:

  • All-In-One-Service, die Hausverwaltung übernimmt alle anfallenden Tätigkeiten (Kosten: 0,25% p.a. vom Investment)

Pens Investment Management GmbH

Bundesstraße 66

A-8740 Zeltweg

 

Tel. +43 (3577) 758-758

Fax +43 (3577) 758-759

E-Mail: are-office-xya34[at]ddks-pens.at

Diese Website verwendet Cookies. Wenn Sie die Website weiter nutzen, gehen wir von Ihrem Einverständnis aus. Weitere Infos finden Sie unter Impressum
OK