Bauherrenmodell
- die inflationssichere Veranlagung für langfristige, arbeitsfreie Mieteinnahmen

Wünschen Sie sich eine inflationssichere Veranlagung, mit der Sie sich langfristig ein arbeitsfreies monatliches Einkommen aus Mieteinnahmen aufbauen?

Haben Sie keine Lust, sich mit der Vermietung einer Eigentumswohnung herumzuschlagen? Wollen Sie dabei auch keine längeren Leerstandzeiten riskieren? Und womöglich auch noch Stress mit den Mietern haben?

Wollen Sie interessante Möglichkeiten zur Steueroptimierung nutzen?

Dann kann die Beteiligung an einem Bauherrenmodell die passende Lösung für Sie sein.

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    Was genau ist ein Bauherrenmodell?

    Ein Bauherrenmodell ist der Zusammenschluss von mehreren Investoren zum Erwerb von zumeist innerstädtischen Wohn- bzw. Geschäftsimmobilien. Meist ist damit auch eine Sanierung verbunden. Das Ziel ist die Sicherung von inflationsgeschützten, langfristigen Erträgen aus Mieteinnahmen.

    Üblicher Weise handelt es sich bei den Bauherren-Immobilien um innerstädtische Zinshäuser. Aufgrund der zumeist hohen Investitionssummen wurden diese Immobilien lange Zeit nur von institutionellen Anlegern, wie z.B. Banken, Versicherungen und Stiftungen, gekauft und gehalten.

    Der springende Punkt beim Bauherrenmodell ist, dass es sich hier um die Miteigentümerschaft an der Gesamtimmobilie handelt. Sie beteiligen sich beispielsweise mit 5 % an der gesamten Liegenschaft.

    Daher ist es auch für Privatpersonen attraktiv, sich an Top-Immobilien zu beteiligen. 

    Und die daraus entstehenden Rendite- und Möglichkeiten zur Steueroptimierung nützen.

    Bei den Bauherren-Immobilien handelt es sich nicht ausschließlich um Wohnungsprojekte, sondern auch um Geschäftsflächen, Büros und fallweise auch um Hotels, Seniorenresidenzen und Studentenheime.

    Der Charme des Bauherrenmodells ist, dass Sie sich NICHT an einer bereits fertiggestellten Immobilie beteiligen. Als Investor steigen Sie bereits in der Planungsphase der Sanierung ein. Dadurch können auch Möglichkeiten zur Steueroptimierung entstehen.

    Diese sind die begünstigte Abschreibung (1/15 AfA) von Bau- und Baunebenkosten und/oder auch die teilweise sofort abschreibungsfähigen sogenannten „Werbungskosten“.

    Erfahren Sie mehr über die steuerrechtliche Betrachtung des Bauherrenmodells in unseren Bauherrenmodell FAQ 

    Was ist der Unterschied zwischen Bauherrenmodell und anderen Immobilien-Investments?

    Gerade in Krisenzeiten sind Veranlagungen in Immobilien eine sichere und ertragreiche Entscheidung. Vielen denken bei Immobilien-Investments zuerst an eine Eigentumswohnung oder einen Immobilien-Fonds. Manche haben sich auch schon mit Vorsorgewohnungen beschäftigt. 

    Bauherrenmodelle sind vielleicht weniger bekannt. Bei genauer Betrachtung bieten sie aber jede Menge Vorteile. Und ganz oben auf auch einen Steuer-Joker . 

    Die wesentlichsten Vorteile des Bauherrenmodels auf einen Blick:

    • Sicherheit durch Eintrag ins Grundbuch bzw. ins Firmenbuch
    • Langfristige, regelmäßige Mieteinnahmen
    • Mieteinnahmen durch einen Mietenpool weitgehend gesichert
    • Keine Arbeit mit der Vermietung und kein Stress mit Mietern
    • Investment schon ab einem geringen Betrag (verteilt auf die ersten 3 Jahre)
    • Auch Einmal-Erlag (BAR-Beteiligung) möglich
    • Steuern sparen durch Abschreibmöglichkeiten
    • Ideal für ein längerfristiges, ertragsreiches Passiv-Einkommen, z.B. als Zusatz-Pension

    Der Vergleich macht Sie sicher: Bauherrenmodell vs. Eigentumswohnung vs. Vorsorgewohnung

    Bauherrenmodell: Keine Arbeit und kein Stress bei der Vermietung

    Jeder, der monatliche Erträge aus Mieteinnahmen erzielen will, denkt zuerst daran, sich eine Eigentumswohnung zu kaufen und diese dann zu vermieten. Besonders verlockend bei diesem Gedanken ist, die Möglichkeit laufend am Gebäude vorbeizugehen und zur eigenen Wohnung hinauf zu blicken. Und wer weiß, vielleicht könnten ja die Kinder später sogar diese Wohnung nützen?

    Leider weicht dieses „romantische“ Bild meist von der Realität ab. Es ist in der Praxis gar nicht so leicht einen zuverlässigen Mieter zu finden, der die Wohnung über eine lange Zeit hinweg mietet und auch pünktlich bezahlt. Und einen lästigen Mieter wieder los zu werden, ist in Österreich fast unmöglich – dank des Mietrechtsgesetzes.

    Dazu kommt die Pflicht, die Wohnung in Schuss zu halten, so dass diese langfristig ihren Wert behält. Dass später einmal die Kinder diese Wohnung nützen werden, ist auch mehr als ungewiss. Oft wollen diese in einer ganzen anderen Umgebung wohnen, die näher bei der Uni liegt oder jetzt einfach „trendy“ ist.

    Anders ist das dagegen beim Bauherrenmodell. Hier geht es um langfristige Rendite – ohne die Emotionen, die mit einer Eigentumswohnung verbunden sind.

    Beim „ideellen“ Bauherrenmodell (also anteiliger Mitbesitz von z.B. 5 % der Liegenschaft) sind sämtliche Einnahmen und Ausgaben über einen „Pool“ organisiert. Dies hat den Vorteil, dass Sie Einnahmenausfälle (z.B. Leerstand, Mietrückstände u.a.m.) immer nur anteilig treffen. Also z.B. nur zu 5%, anstatt zu vollen 100%. Genauso gleicht der Mietenpool sämtliche Erhaltungskosten, wie z.B. Ausmalen, Bodenschleifen, neue Küche, Leerstandbetriebskosten u.a.m. aus.

    Bauherrenmodell: Meist höhere Renditen und zusätzlich Möglichkeiten zur Steueroptimierung 

    Vorsorgenwohnungen werden mit oder ohne Mietenpool angeboten. Wie bereits bei der Eigentumswohnung gesagt, ist ein Mietenpool immer empfehlenswert. Fallweise werden bei Vorsorgewohnungen auch garantierte Mieten für z.B. 3 Jahre angeboten.

    Dies kann für vorsichtige Investoren sinnvoll sein, geht aber logischerweise zu Lasten der Rendite. Wie bei allen Investments müssen Sie für eine Garantie bezahlen.

    Bei einer Vorsorgewohnung erwerben Sie immer eine bereits fertig gestellte Immobilie. Beim Bauherrenmodell dagegen steigen Sie schon in der Planungsphase der Sanierung ein. Damit können Sie alle mit dem Bau verbundenen Kosten über eine 1/15-Abschreibung steuerlich geltend machen. Das bedeutet, dass Sie während 15 Jahren weniger Steuern bezahlen.

    Erfahren Sie mehr über die steuerrechtliche Betrachtung des Bauherrenmodells in unseren Bauherrenmodell FAQ 

    Bauherrenmodell: Eintragung ins Grundbuch bzw. ins Firmenbuch

    Beim Bauherrenmodell erwerben Sie ein ideelles Miteigentum in der Höhe Ihres prozentualen Anteils an der Liegenschaft („schlichtes Miteigentum“). Sie werden persönlich im Grundbuch eingetragen. Grund und Boden bleibt immer bestehen – auch in Krisenzeiten. Ein Totalverlust Ihres Investments ist daher absolut unmöglich .

    Manche Bauherrenmodelle sind so angelegt, dass Sie anstelle eines Miteigentums, eine Kommanditisten-Beteiligung an einer Kommanditgesellschaft (KG) erwerben. In diesem Falle wird Ihre KG-Beteiligung ins Firmenbuch eingetragen.

    Im Gegenzug dazu erwerben Sie bei einem Immobilien-Fonds nur einen Fondsanteil. Fondsanteile haben zwar den Vorteil der breiten Streuung und der täglichen Handelbarkeit. Sie haben aber auch das Risiko, dass Fonds nicht nur den Realwert abbilden, sondern auch von der Stimmungslage an der Börse abhängen. In Krisenzeiten können die Kurse abstürzen. Im Worst-Case-Szenario sogar einen Totalverlust einfahren. So geschehen in den Jahren 2007 bis 2009.

    Bauherrenmodell: Streuung des Kapitals

    Große Investoren, wie z.B. Unternehmerfamilien, Stiftungen, etc., wären durchaus in der Lage allein ein ganzes Zinshaus zu kaufen. Trotzdem ist auch diese Käufergruppe mittlerweile zur Erkenntnis gekommen, dass ein Bauherrenmodell in vielen Fällen größere Vorteile mit sich bringt.

    Vorteile des Bauherrenmodells sind hier:

    • eine sinnvolle Streuung des Investments durch die Beteiligung an mehreren Bauherrenmodellen,
    • mehr Flexibilität beim Ankauf bzw. Verkauf von Anteilen im Bedarfsfall und
    • sich nicht persönlich um die Erhaltung und Vermietung kümmern zu müssen.

    Was ich für Sie mache:

    • In einem persönlichen Gespräch klären wir Ihre Ausgangssituation und Ihre persönlichen Anforderungen an ein Bauherrenmodell.
    • Ich berate Sie, welches Bauherrenmodell grundsätzlich für Sie passt.
    • Auf dieser Basis suche ich für Sie ganz gezielt nach einem für Sie passenden Projekt.
    • Befindet sich ein passendes Bauherrenmodell aktuell am Markt, präsentiere ich Ihnen dieses Projekt.
    • Scheint aktuell kein passendes Bauerherrenmodell am Markt auf, setze ich Sie unverbindlich auf meine Vormerkliste. Ich informiere Sie dann, sobald ein passendes Projekt am Markt ist .
    • Ich gehe dann mit Ihnen alle Details dieses Projektes durch und wir beleuchten auch das Kleingedruckte.
    • Um auch die steuerlichen Aspekte zu betrachten, empfehle ich Ihnen gerne den Steuerberater meines Vertrauens. Er gehört zu den wenigen Steuerberatern in Österreich, die sich seit über 10 Jahren auf Bauherrenmodelle spezialisiert haben und daher auch alle Optimierungsmöglichkeiten kennen.
    • Wenn Sie von diesem Projekt überzeugt sind, zeichnen Sie Ihren Anteil. Die Zeichnung erfolgt direkt beim Anbieter des Projektes.

    Wie Sie von unserer Zusammenarbeit profitieren:

    • Mehr als ein Jahrzehnt Erfahrung mit Bauherrenmodellen
    • Selbst seit einigen Jahren als Bauherr an mehreren Bauherrenmodellen beteiligt
    • Jahrelange Zusammenarbeit mit sämtlichen Projektanbietern in Österreich – jedoch völlig neutral und ohne Abhängigkeit von einem Anbieter
    • Handverlesene Auswahl der besten Bauherrenmodelle auf der Basis Ertrag/Risiko
    • Kooperation mit Steuerberater mit Spezial-Know-How im Bereich Bauherrenmodelle
    • Spezialisierung auf Finanzierungs- und Veranlagungswesen im Rahmen meines BWL-Studiums an der Universität Graz

    Möchten Sie mehr über Bauherrenmodelle erfahren?

    Haben Sie Fragen zum Bauherrenmodell? Wollen Sie wissen, wie Sie damit zu langfristigen Mieteinnahmen kommen? 

    Dann nehmen Sie mit mir Kontakt auf. Kurze Fragen können wir gerne am Telefon klären. Für ein weiterführendes Gespräch schlage ich einen Skype-Termin oder auch einen persönlichen Termin bei Ihnen vor.