Bauherrenmodell
- Worauf es ankommt, damit ihr Investment ein erfolg wird
Vielleicht haben auch Sie schon mit dem Gedanken gespielt, sich an einem Bauherrenmodell zu beteiligen? Bauherrenmodelle sind ein lukratives Investment über viele Jahre – wenn man richtig an die Sache herangeht.
Damit auch Sie als Bauherr den Ertrag erzielen, den Sie sich wünschen, müssen Sie wissen worauf es wirklich ankommt. Und auch über das Kleingedruckte Bescheid wissen.
In diesem Interview spricht Experte Wolfgang Jannach aus einer über 10-jährigen Erfahrung. Er ist selbst Berater und Bauherr seit vielen Jahren. Und kennt daher alle Chancen und Risken im Zusammenhang mit Bauherrenmodellen.
Chancen und Risken von Bauherrenmodellen
– INTERVIEW MIT WOLFGANG JANNACH
FRAGE an den Bauherren-Experten Wolfgang Jannach:
„Der Immobiliensektor boomt derzeit. Es werden auch immer mehr Bauherrenmodelle am Markt angeboten. Herr Jannach, worauf muss ein Anleger achten, wenn er sich an einem bestimmten Bauherrenmodell beteiligen will?“
ANTWORT von Wolfgang Jannach:
„Bauherrenmodelle sind im Allgemeinen ein gutes Investment gerade in Zeiten rund um die Corona-Krise. Immobilien beweisen sich gerade in Krisenzeiten als besonders wertbeständig. Bevor Sie jedoch in ein konkretes Bauherrenmodell investieren, sollten Sie dieses genau unter die Lupe nehmen. Oder noch besser sich von einem unabhängigen Experten beraten lassen. Nicht alle Bauherrenmodelle, die am Markt angeboten werden, halten was Sie versprechen.“
FRAGE an den Bauherren-Experten Wolfgang Jannach:
„Worauf muss ein Anleger achten, damit er sich am „richtigen“ Bauherrenmodell beteiligt und auch wirklich Gewinn erzielt?“
ANTWORT von Wolfgang Jannach:
„Für jemanden ohne Erfahrung mit Bauherrenmodellen ist das gewiss nicht einfach. Wenn man Bauherrenmodell vergleichen will, muss man schon ganz genau wissen, auf welche Parameter zu achten ist. Auch ich wäre bei meinen eigenen Beteiligungen an Bauherrenmodellen vor rund 10 Jahren beinahe an den Feinheiten „gestolpert“.
Leider gibt es am Markt auch Anbieter, die ihr Projekt so „schön“ rechnen, sodass man ohne die entsprechenden Kenntnisse und Erfahrungen gar nicht erkennt, dass das Projekt sich nur schwer rechnen wird. Das heißt, dass es dem Anleger auch den Ertrag bringt, den er sich erhofft.“
FRAGE an den Bauherren-Experten Wolfgang Jannach:
„Können Sie bitte genau auf die Parameter eingehen, auf die ein Anleger achten sollte, damit „sein“ Bauherrenmodell auch „aufgeht“ und er den gewünschten Ertrag erzielt?“
ANTWORT von Wolfgang Jannach:
„Ein wichtiger Parameter sind die „ertragsbewerteten“ Nutzflächen. Hier gilt es zu hinterfragen, was der Anbieter eines konkreten Bauherrenmodells mit einberechnet hat. Sind auch Balkone, Terrassen, Freiflächen, etc. in den m²-Nutzfläche eingerechnet oder nur die „Nettonutzflächen“, für die man auch Miete bekommt?
Je nachdem wie die einzelnen Bauherrenmodelle angesetzt wurden, kann die Differenz beim Mietertrag bei gleicher tatsächlichen Gesamtnutzfläche schnell bei 10% bis 20% liegen. Ich habe auch schon einmal 30% gesehen.
Wenn wir schon beim Mietertrag sind, so sollte man auch immer auf eine realistische Vermietungs-Auslastung schauen. Wie hoch setzt der Anbieter die Auslastung an? Oft liegen hier Welten zwischen Wunsch und Wirklichkeit. Ich habe schon Projekte in mäßiger Lage gesehen, bei denen von einer 100%-Auslastung ausgegangene wurde! Das ist absolut nicht realistisch!
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Indexierung des Mietzinssatzes. Wie hoch ist die Indexierung? Manche Anbieter veranschlagen 0,5%, andere 2% p.a. Nach 15 Jahren macht das einen großen Unterschied bei den Mieteinnahmen. Aus 100 Euro bei 0,5% p.a. wurden 108 Euro. Und bei 2% Index wurden daraus nach 15 Jahren 135 Euro!“
FRAGE an den Bauherren-Experten Wolfgang Jannach:
„Das Thema Mieteinnahmen haben wir jetzt besprochen. Worauf sollte man kostenseitig bei einem konkreten Bauherrenmodell achten?“
ANTWORT von Wolfgang Jannach:
„Ich werfe immer besonderes Augenmerk auf die angesetzten Kosten und vor allem auf die Kostenwahrheit. Wie hoch sind die Kosten und Nebenkosten? Sind mögliche Zusatzkosten einkalkuliert?
Manche Projekte rechnen mit 5% Nebenkosten, andere mit bis zu 15%. Allein daraus ergeben sich schon große Differenzen in den Planrechnungen. Was aber wenn es deutlich negative Abweichungen gibt? Das ist für den Bauherrn nicht nur ärgerlich, sondern kann auch insofern zum Super-Gau führen, wenn die Finanz das Bauherrenmodell nachträglich als steuerliche Liebhaberei einstuft. Das kann bei unrealistischen Annahmen passieren. In diesem Fall werden die gesamten Steuervorteile rückgefordert, was extrem sein kann.“
FRAGE an den Bauherren-Experten Wolfgang Jannach:
„Was raten Sie einem Anleger nun ganz konkret, bevor er sich für ein bestimmtes Bauherrenmodell entscheidet?“
ANTWORT von Wolfgang Jannach:
„Nun, nochmals möchte ich betonen, dass Bauherrenmodelle grundsätzlich eine der rentabelsten Möglichkeiten sind, um mittelfristige Steueroptimierungen nutzen zu können. Und um langfristig ein passives Einkommen aus Vermietung für seine Pension, für seine Kinder oder für eine Erben zu sichern.
Allerdings kommt es bei einem konkreten Bauherrenmodell immer auf das Detail und das Kleingedruckte an. Hier empfehle ich dringend, sich von einem erfahrenen, unabhängigen Experten beraten zu lassen. Dieser sollte sich schon seit mehreren Jahren mit Bauherrenmodellen beschäftigen und selbst auch Bauherr sein.
Wichtig ist auch, dass der Anleger einen unabhängigen Experten an der Hand hat. Dieser sollte nicht auf der Gehaltsliste eines Projekt-Anbieter stehen und auch nicht nur für einen Anbieter arbeiten. In diesem Fall fehlen einfach die Objektivität und auch die Vergleichsmöglichkeiten.
Sinnvoll ist auch immer die Abstimmung mit einem Steuerberater. Aber auch hier muss man darauf achten, dass dieser die erforderliche Erfahrung mit Bauherrenmodellen mitbringt. Das ist nur bei wenigen Steuerberatern der Fall. Daher macht es Sinn, sich – neben seinem Mandats-Steuerberater – noch zusätzlich einen Spezialsteuerberater nur für dieses Projekt ins Boot zu holen.“
Möchten Sie mehr über Bauherrenmodelle erfahren?
Haben Sie Fragen zum Bauherrenmodell? Wollen Sie wissen, wie Sie damit zu langfristigen Mieteinnahmen kommen?
Dann nehmen Sie mit mir Kontakt auf. Kurze Fragen können wir gerne am Telefon klären. Für ein weiterführendes Gespräch schlage ich einen Skype-Termin oder auch einen persönlichen Termin bei Ihnen vor.
Telefon: +43 (0) 3577/758 758
Mobile: +43 (0) 664/14 36 381
E-Mail: jannach@pens.at
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E-Mail: jannach@pens.at