Bauherrenmodell
- Fragen und Antworten rund ums Bauherrenmodell

Planen Sie die Beteiligung an einem Bauherrenmodell als langfristige Investition.

Da Veranlagungen unter 100.000.- Euro einer Prospektpflicht nach Kapitalmarktgesetz unterliegen, werden üblicherweise Bauherrenmodellen nur mit Beteiligungen über 1.000.- Euro angeboten.

Bauherrenmodelle haben meist mit eine Eigenkapitalquote von ca. 25 bis 30%. Der Restbetrag wird über einen frei finanzierten und/oder einen geförderten Kredit mittels laufender monatlicher Annuitäten zurückgezahlt.

Zumeist wird das Eigenkapital in 2 bis 3 Teilbeträgen während der Bauzeit eingezahlt. Bei einer angenommenen Mindestbeteiligungssummer von 100.000.- Euro ergibt das in etwa 3 Mal eine jährliche Eigenkapitalzahlung von ca. 9.000.- Euro.

Nach der Fertigstellung des Bau werden dann die monatlich eingenommenen Mieten und die Finanzierungsrückzahlungen gegengerechnet. Bei geförderten Projekten erhalten Sie einen Annuitätenzuschuss in der Höhe von rund 1,50 Euro pro m²/Monat.

Als Alternative zur Finanzierung über einen Kredit, ist auch eine BAR-Beteiligung möglich.

Im Falle einer BAR-Beteiligung – sofern Sie die finanziellen Mittel haben – begleichen Sie die ganze, gewählte Investitionssumme durch eine einzige Zahlung.

Der positive Effekt dabei ist, dass nach Fertigstellung des Gebäudes die laufenden monatlichen Mieteinnahmen (während der ersten 15 Jahre steuer-neutral!) vereinnahmen. Damit erzielen Sie eine mehr als deutlich höhere Rendite als auf einem Sparbuch. Bei einem deutlichen geringen Risiko als z.B. bei Aktien oder Investmentfonds.

Davon rate ich grundsätzlich ab. Ertrags-Immobilien sollten immer als langfristige Investition betrachtet werden. Schon allein aufgrund der mit der Anschaffung verbundenen Nebenkosten, wie Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr und Notar.

Die Mieterträge dienen idealerweise als solide Einnahmequelle für Ihre Pension oder Ihre Kinder.

Bei einem steuerlich begünstigten Bauherrenmodell ist bei einem vorzeitigen Verkauf zudem auch mit einer Nachversteuerung der zugewiesenen Anfangsverluste zu rechnen. Aus diesem Grund empfiehlt sich auch ein längerfristiges Behalten des Anteils (ca. 15 bis 20 Jahre). Trotzdem kann sogar die Nachversteuerung unterm Strich günstiger sein als der Kauf einer nicht steuerbegünstigten Vorsorgewohnung.

Bauherrenmodelle werden in zwei verschiedenen Varianten aufgesetzt bzw. angeboten:

a) Bauherrenmodell als Miteigentümergemeinschft

Sie beteiligen sich beispielsweise mit 5 % an der gesamten Liegenschaft und werden mit diesem ideellen Miteigentum („schlichtes Miteigentum“) persönlich im Grundbuch eingetragen. Die Rechte und Pflichten der Miteigentümer werden im Rahmen eines Miteigentümervertrages geregelt.

b) Bauherrenmodell in Form einer Kommanditgesellschaft (KG)

In diesem Fall wird eine GmbH & Co KG gegründet, die als Eigentümer im Grundbuch steht. Sie selbst erwerben einen Kommanditanteil in Höhe Ihrer Beteiligung, mit dem Sie in das Firmenbuch eingetragen werden. Die GmbH fungiert dabei – gegen Entschädigung – nur als Geschäftsführer und ist nicht am Vermögen (also der Liegenschaft selbst) beteiligt. Die Rechte und Pflichten werden durch einen Gesellschaftsvertrag geregelt.

Für beide Varianten gilt:

Seriöse Bauherrenmodelle sind so konzipiert, dass die Entscheidungsgewalt immer bei den Eigentümern liegt. Alle bevollmächtigten Dienstleister (Verwaltung, Steuerberatung, Bauherrenvertreter, Geschäftsführung) sind dabei austauschbar. Beschlüsse werden mit Mehrheiten gefasst. So wird verhindert, dass Einzelne die Gesamtinteressen negativ beeinflussen können.

Beim Bauherrenmodell sind Sie als „ideeller“ Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. Das bedeutet, dass damit kein Recht auf eine bestimmte Wohnung verbunden ist. Einher gehen damit Vorteile und Nachteile.

Beim Bauherrenmodell stehen die Rechte und Pflichten der Miteigentümer im Miteigentümervertrag. Darin wird üblicherweise festgelegt, dass die einfache Mehrheit über wesentliche Entscheidungen, wie z.B. Bestimmung einer Hausverwaltung, einer Gebäude-Sanierung oder -Aufstockung abstimmt.

Anders ist es im Fall von Wohnungseigentum. Im Wohnungseigentumsgesetz ist festgelegt, dass für wesentliche Beschlüsse über die Immobilie entweder eine 2/3-Mehrheit oder sogar eine einstimmige Zustimmung erforderlich ist. Das bedeutet, dass auf der einen Seite ein Einzelner hier deutlich weniger Einfluss auf die Beschlüsse hat als im Falle des Bauherrenmodells. Auf der anderen Seite kann aber auch ein Einzelner einen Mehrheitsbeschluss zu Ungunsten der Gemeinschaft boykottieren.

Bei einem Bauherrenmodell entscheidet nicht der Einzelne, sondern die Mehrheit. Und von der darf man annehmen, dass diese zu ihren finanziellen Ungunsten handelt. Sondern üblicherweise daran interessiert ist, den Ertrag zu maximieren. Wichtig ist auch, dass – im Unterschied zum Wohnungseigentum – ein Einzelner nicht das Gesamtinteresse negativ beeinflussen kann.

Dazu kommt, dass das Hauptinteresse beim Bauherrenmodell am Erzielen von größtmöglichen Mieterträgen liegt. Beim Wohnungseigentum stehen oft persönliche Vorlieben im Vordergrund, die manchmal gegenläufig zum möglichen Ertrag stehen.

Auch im Falle, dass Sie sich wieder von Ihrer Investition trennen wollen, ist eine Wohnung nicht unbedingt schneller und zu einem besseren Preis verkaufbar als ein Bauherrenmodell-Anteil. Es gibt auch einen Sekundarmarkt für Bauherrenmodell-Anteile.

Reserven für kleinere Reparaturen oder Instandhaltung sind üblicherweise in der Prognoserechnung enthalten. Damit werden kleinere Investitionen, wie z.B. Renovierung nach Mieterwechsel, finanziert.

Größere Sanierungsrücklagen am Gesamtgebäude werden bei den meisten Bauherrenmodellen nicht gebildet. Das hat zwei Gründe: erstens, geht man davon aus, dass ein soeben neu errichtetes oder generalsaniertes Gebäude in den nächsten 20 bis 30 Jahren keine Großreparaturen haben wird. Zweitens sind jährliche Rücklagen, wie sie bei Wohnungseigentum (z.B. Vorsorgewohnung) gesetzlich vorgeschrieben sind, wirtschaftlich unrentabel, da derartige Rücklagen üblicherweise auf einem normalen Girokonto parken und derzeit keinen Ertrag bringen.

Was passiert, wenn dann bei Bauherrenmodell wirklich eine größere Investition ansteht? Die Eigentümer beschließen in einer einberufenen Versammlung, was in welcher Höhe saniert wird. Gleichzeitig wird auch festgelegt, wie das finanziert wird. Dies könnte erfolgen durch anteilige Eigenmitteleinzahlung, durch eine Aussetzung der Mietauszahlungen für einen bestimmten Zeitraum oder durch Aufnahme von Fremdmitteln, die über einen längeren Zeitraum zurückbezahlt werden.

Bauherrenmodellen bieten die Möglichkeit interessante steuerliche Optimierungen zu nützen, die beim Kauf einer bereits fertiggestellten Immobilie entfallen. Dazu zählen insbesondere die begünstigte Abschreibung (1/15 AfA) von Bau- und Baunebenkosten oder auch die teilweise sofortabschreibungsfähigen sogenannten „Werbungskosten“.

Begünstigte Abschreibung über 15 Jahre (1/15 AfA):

Der Gesetzgeber hat die Möglichkeit geschaffen, Bau- und Baunebenkosten, die im Rahmen der Sanierung, eines Neubaus oder im Sinne des Denkmalschutzes investiert werden, schneller - also in nur 15 Jahren anstatt sonst in 67 Jahren - und somit begünstigt abzuschreiben.

Nur bestimmte Projekte erfüllen die Voraussetzungen, um eine 1/15 Abschreibung in Anspruch nehmen zu können. Zumeist ist dafür eine Förderung des Landes (beispielsweise Wien, Stmk., OÖ) notwendig, die die begünstigte Abschreibung ermöglicht. Darüber hinaus erhält das Projekt zumeist zusätzliche Förderungszuschüsse.

Diese Förderzuschüsse verringern die Baukosten und erhöhen die Rendite für die Bauherrn. Das ist, ohne Zweifel, ein weiterer Vorteil von Bauherrenmodellen gegenüber einer Eigentumswohnung, bei der es keine Förderungen gibt, sofern Sie diese vermieten.

Bei der Förderung handelt es sich um eine Objektförderung, die in keinem Zusammenhang mit Ihrem persönlichen Einkommen steht.

Werbungskosten:

Bauherren beauftragen für die gesamte Projekt-Abwicklung erfahrene Dienstleister, die üblicherweise zu fixen Pauschalhonoraren, deren Aufgaben erledigen. Zu diesen notwendigen Bereichen gehören die gesamte Projekt-Planung sowie die Betreuung in Sachen Recht, Steuern, Betriebswirtschaft, Finanzierung, Förderabwicklung bis hin zu den Bauzeitzinsen und der Vermietung.

Nachdem diese Honorare im Detail aufgeschlüsselt und bezahlt werden, sind diese im Jahr der Aufwendung als sogenannte „Werbungskosten sofort abzugsfähig. Oder sie werden auf die begünstigte 1/15-AfA verteilt.

Wenn sie demgegenüber eine „fertige“ Immobilie (z.B. Zinshaus oder Eigentumswohnung zur Vermietung) kaufen, erhalten Sie üblicherweise eine nicht aufgeschlüsselte Rechnung über den Kaufpreis, den sie – nach Abzug des nichtabschreibbaren Grundanteiles – in der Regel auf 67 Jahre steuerlich abschreiben.

Um die oben angeführte Sofortabschreibung von Werbungskosten in Anspruch nehmen zu können, müssen Sie daher ein „Bauherr“ sein und auch das wirtschaftliche Bauherrenrisiko tragen, welches zwangsläufig beim Kauf einer bereits fertiggestellten Immobilie nicht gegeben ist.

Was bewirkt die begünstige 1/15 Abschreibung?

Die begünstige Abschreibung (jährlich 6,67 %) während der ersten 15 Jahre bewirkt, dass dadurch die Mieteinnahmen in dieser Zeit steuerneutral sind. Das heißt, dass Sie diese nicht versteuern müssen und Sie somit mehr „Netto vom Brutto“ erhalten.

Sind die Bau- und Baunebenkosten hoch, kann es sogar sein, dass die Abschreibung sogar höher ist als die Mieteinnahmen. Dadurch ergeben sich steuerliche Verluste, die Sie mit Ihren sonstigen Einkünften aus Selbstständigkeit oder Gehalt gegenrechnen können.

Vereinfacht gesagt, hält die begünstige Abschreibung (jährlich 6,67 %) während der ersten 15 Jahre grundsätzlich Ihre Mieteinnahmen steuerneutral, während Sie bei einer Normalabschreibung (Vorsorgewohnung) über 67 Jahre (1,5 % jährlich) von Beginn an den Großteil ihrer Mieteinnahmen in Höhe ihrer Steuerprogression zu versteuern haben.

Bei Immobilien-Investitionen – egal ob Bauherrenmodell oder Vorsorgewohnung – als steuerpflichtige Einkunftsquelle (Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung) achtet der Fiskus darauf, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums die Mieteinnahmen höher sind als die Abschreibungen und eventuelle Kreditzinsen. Andernfalls fällt das Projekt unter „steuerliche Lieberhaberei“. In diesem Falle gehen steuerliche Ausgaben verloren und Einnahmen müssen notfalls auch nachversteuert werden.

Das Bauherrenmodell gilt steuerlich als „große Vermietung“. Der steuerliche, kumulierte Beobachtungszeitraum beträgt 25 Jahre plus max. 3 Jahre Bauzeit. Wohnungseigentum gilt steuerlich als „kleine Vermietung“, der steuerliche, kumulierte Beobachtungszeitraum beträgt 20 Jahre plus max. 3 Jahre Bauzeit.

Zu Beginn dieser Einkunftsquelle ist dem Finanzamt eine Prognoserechnung vorzulegen, aus welcher sich ergibt, dass Sie es unter Berücksichtigung plausibler Mieteinnahmen, der normalen Abschreibung (AfA, im Normalfall 1, 5% p.a.) sowie eventueller Ausgaben (Werbungskosten wie z.B. Kreditzinsen) innerhalb des maximal vorgesehenen Zeitraumes schaffen, dass Ihre steuerlichen Einnahmen höher sind als die steuerlichen Ausgaben.

Die steuerliche Behandlung ist bei einem Bauherrenmodell für den Investor meist einfacher, da die gesamte Miteigentümergemeinschaft „einheitlich und gesondert“ beim zuständigen Lagefinanzamt der Immobilie von einem gemeinsam beauftragten Steuerberater vertreten wird. Der Bauherr erhält nur 1x jährlich ein steuerliches Ergebnis (Tangente), das der persönlichen Steuererklärung beizulegen und vom Wohnsitzfinanzamt in Ihrem ESt-Bescheid berücksichtigt wird. Im Falle einer Vorsorgewohnung müssen Sie die steuerliche Veranlagung bei Ihrem Wohnsitz-Finanzamt selbst durchzuführen, oft deutlich „mühsamer“ sein kann.

Bei einer Beteiligung an einem Bauherrenmodell sollte immer das Ziel im Vordergrund stehen, langfristig arbeitsfreie und inflationsgeschützte Mieteinkünfte zu lukrieren.

Unabhängig von der steuerlichen Progressionsstufe können Sie in den ersten 15 Jahren die Mieteinnahmen mit den Abschreibungen gegenrechnen und so steuerneutral Mieteinkünfte erzielen! Dies ist bei einer Eigentums- oder Vorsorgewohnung nicht der Fall.

Barzahler profitieren von den monatlichen Mieteinnahmen sofort bei Fertigstellung. Im Falle einer kreditfinanzierten Teilnahme an einem Bauherrenmodell nützen Sie anfangs die Mieteinnahmen zur Tilgung des Kredits. Die Kreditzinsen können Sie von der Steuer absetzen. Dies besonders für Investoren in einer höheren Steuerprogression ein Vorteil.

Unterm Strich sind Bauherrenmodelle aber nicht nur für „Besserverdiener“ interessant, sondern für alle, die langfristig monatliche Mieteinnahmen ohne persönliches Engagement erzielen möchten.

Das Große Bauherrenmodell
 

Laut „Bauherren-Erlass“ müssen “große Bauherren“ auch größere wirtschaftliche Risiken tragen und üblicherweise auch selbst aktiv mitwirken.

Idealerweise erwerben die Investoren zuerst eine (Alt)Liegenschaft. Erst danach erfolgen die notwendigen Beauftragungen, wie z.B. die Planung, die Erwirkung der Baugenehmigung, die Vergabe der Bauaufträge und sonstiger Dienstleistungen.

Wesentlich ist hier, dass die Bauherren tatsächlich Einfluss ausüben können und kein fertiges Gesamtpaket bzw. Vertragswerk von einem Projektanbieter gezeichnet wird.

Vorteile des großen Bauherrenmodells:

  • Bei steuerlicher Anerkennung als „große Bauherreneigenschaft“ wird die Grunderwerbsteuer nicht von der Gesamtinvestition, sondern nur von der erworbenen „Altliegenschaft“ vorgeschrieben.
  • Werbungskosten sind größtenteils sofortabzugsfähig. Beim „kleinen Bauherrenmodell“ müssen diese meist auf 15 Jahre verteilt abgeschrieben werden.
    Große Bauherrenmodelle sind zumeist steuerlich etwas attraktiver, allerdings ist auch das steuerliche und wirtschaftliche Risiko höher.

Das kleine Bauherrenmodell

Das kleine Bauherrenmodell läuft üblicherweise in Form von Projekten, die spezialisierte Anbieter aufsetzen und Anteile davon zum Zeichnen auflegen.

Bei dieser Variante werden meist schon vom Emittenten wesentliche Vorleistungen erbracht, wie z.B. das Vorhandensein einer Baugenehmigung, das Vorliegen von Ausschreibungsergebnissen hinsichtlich der Baukosten u.a.m.

Somit können dem „kleinen“ Bauherren einige der Risiken abgenommen und auch garantiert werden. Im steuerlichen Sinn sind laut Erlass nur mehr einige wenigen Risiken, die der Bauherr tragen muss, vorgeschrieben. Dazu zählen beispielsweise das Baugrundrisiko, das Deckenrisiko (naturgemäß nur bei Sanierungen relevant), behördliche Auflagen und auch das Bauzeitzinsen-Risiko (bei verspäteter Fertigstellung).

Die Grunderwerbsteuer wird beim „kleinen Bauherrenmodell“ von der gesamten Investitionssumme vorgeschrieben. Ein Teil der beim „großen Bauherrenmodell“ sofort abzugsfähigen Werbungskosten wird beim kleinen Bauherrenmodell“ verteilt auf 15 Jahre im Rahmen der 1/15 AfA abgeschrieben.

Für beide Varianten gilt jedenfalls: die Bauherren müssen noch vor (!) Baubeginn am Projekt nachweislich (durch Eigentumserwerb) beteiligt sein.

Bei Bauherrenmodellen, die als „Kommanditgesellschaft“ (KG) konzipiert sind, wird in der Regel die Grunderwerbsteuer auch nur vom „Altbestand“ vorgeschrieben. Das ist in den meisten Fällen ein Vorteil.

Der Anteil an einem Bauherrenmodell ist Ihr Eigentum. Daher können Sie diesen Anteil auch jederzeit verkaufen, ebenso natürlich auch verschenken oder vererben.

Grundsätzlich sollten Sie ein Immobilien-Investment immer als langfristiges und dauerhaftes Investment sehen.

Sollten Sie Ihren Bauherren-Anteil verkaufen wollen, sollten Sie sich unbedingt auch die steuerlichen Konsequenzen beachten.

Meist werden Anteile an Bauherrenmodellen an die nächste Generation verschenkt oder vererbt. Es gibt aber auch eine Sekundarmarkt für Bauherrenmodelle. In der Praxis hat sich gezeigt, dass man meist nicht lange nach einem Käufer suchen muss. Vielfach befindet sich ein Interessent unter den anderen Miteigentümern.

Bauherrenmodelle sind Ertragsimmobilien. Daher richtet sich der Verkaufspreis meist an den laufenden Mieterträgen bzw. wie diese eingeschätzt werden. Auch aus diesem Grund ist ein anderer Miteigentümer meist der logische Käufer für Ihren Anteil, weil dieser die Vergangenheitswerte kennt und so auch seine Zukunftschancen gut einschätzen kann.

Die meisten Bauherrenmodelle sind mit Landes- oder Bundesmitteln gefördert, da diese Förderung ja in der Regel die Voraussetzung bildet, die begünstigte 1/15 Abschreibungen in Anspruch nehmen zu können.

Diese Förderungen sind entweder ein Direktdarlehen (Wien z.B. mit 1 % Fixzinssatz p.a.) oder auch um Annuitätenzuschüsse für ein Förderungsdarlehen.

Mit diesen Förderungen will die öffentliche Hand die Schaffung von leistbaren Mietwohnungen unterstützen. Während der Förderungslaufzeit ist immer eine Mietenbeschränkung festgelegt, sodass die Mieter in geförderten Bauherrenmodellen weniger Miete bezahlen als freiem Markt.

Dies führt zwangsläufig zu einer zumeist sehr hohen und permanenten Auslastung. Für den Investor bedeutet das sehr gute und konstante Renditen.

Im Unterschied zu einer Vorsorgewohnung, können Bauherrn im Rahmen ihrer Miteigentümerschaft Förderungen nutzen. Diese sind objektbezogen und unabhängig vom persönlichen Einkommen des Bauherrn.

Hinweis:
Die nachstehenden Ausführungen sind weder in rechtlicher noch in steuerrechtlicher Hinsicht exakt, verbindlich und umfassend. Das Ziel bei der Erstellung ist, die einzelnen Bereiche möglichst – auch für den Laien – verständlich zu beschreiben. Wir empfehlen in jedem Fall die Beratung durch einen erfahrenen Experten.

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